面对周五重磅的地产救市政策，市场主要指数以上涨来结束。但就像我上篇文章所说的那样，我观察到，日内公布消息时（大约是1点左右），其实主要指数并未应声上涨，而是在2点后开始拉升。市场总体的表现有点犹豫。过了一个周末，相信还是有很多朋友像我一样，还在问自己：这样的史诗级楼市宽松政策是否真的能够拯救我们的地产，乃至我们的经济？
一、是否现在是购入地产股的好时候？
我们总说：buy the rumor and sell the fact （在谣言时买入，在成真后卖出）。虽然重磅消息是周五正式官宣的，但我们可以看到主要的地产股，其实已经反弹了3周。例如：
万科A，4月26日的6.45为最低点，然后开始反弹，截至上周五，已经上涨约40%；
滨江集团，4月24日的5.67为最低点，反弹至上周五，已经上涨70%以上；
招商蛇口，4月24日的7.45为最低点，反弹至上周五已经有50%以上。
当很多人欢欣鼓舞看到史诗级楼市政策的同时，可能也是很多人趁机获利了结的时候。
二、地产还是高杠杆行业吗？
我想回答：还是！只是我们花了三年时间把供给侧的杠杆加到了需求侧。15%的首付堪称最宽松的购房政策，搭配宽松的货币政策，现在购房的门槛真的非常低了。当30%首付时，我们的杠杆率为3.3倍。20%时，杠杆是5倍。现在15%，杠杆已经有6.7倍。这肯定比不上当时供给侧（地产商）的杠杆。但对于普通购房者来说，也已经是相当高的杠杆。5-7倍的杠杆，如果买的是期房的话，更加有点期货合约的感觉了。购房者用15%的首付买入预售合同（合约），然后上面约定了交房时间（交割）。不同的是，这个合约现在还不太好交易，但是交割的时候也不用支付价款，杠杠可以延续最高30年之久。实际上这也给购房者带来了新的问题，波动率风险。
倘若期间房价跌了15%，不去考虑购买力变化和资金成本的问题的话，理论上购房者已经跌去首付。这也就意味着，现在卖掉房子甚至还不上银行的本息和，而且前期购房者支付的更多的是利息。对于银行来说，抵押物已经覆盖不了自己贷出的本息合，理论上也会要求借款人（购房者）追加抵押物。
所以接下去的问题回到了，房价的波动会有15%吗？我接下去找了70城房价历史数据，但是由于没有一个比较好的汇总数据下载，所以现在还在统计。统计完成会再写一篇谈谈历史数据上的看法，感兴趣的朋友可以关注一下。
三、政策是否足以拯救地产？
对于地产商来说，政策是否能够刺激到需求端还是个问号。也许刺激肯定会有，但到底是刺激一个小反弹呢，还是真的会带来反转，很难说，需要持续观察几个月后的数据。例如70城房价指数、房地产开工数量、销售面积、销售额等。对于3000亿的央行配套额度是如何使用的，也尚且不清楚。但是经过和几个不同开发商的朋友沟通后了解到，对于民营开发商来说，依旧水深火热。经过和几个本来就想买房的刚需朋友沟通，他们纷纷表示不是很着急，因为现在选择多，未来预期低、政策松。
大家都应该相信“趋势的力量”，趋势一旦形成，我觉得不会那么迅速就会结束。
四、同样一个泡泡，从供给侧吹和从需求侧吹有什么区别？
好像没什么太大区别，吹的都是同一个泡泡。
总结：
1、地产股短期利好出尽，已经不适合参与；
2、杠杆加在需求侧的风险不会比加在供给侧低；
3、政策的效果还是未知数，持续关注数据；
4、接下去到月底，应该不会有什么重要数据和事件发生，警惕大盘回调后等待数据。
